第四節(jié) 不良物業(yè)資產(chǎn)管理
1、不良資產(chǎn)(1)以應(yīng)收賬款(包括應(yīng)收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)
(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)(5)以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)(6)以開辦費(fèi)、待攤費(fèi)用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)
2、不良物業(yè)資產(chǎn)(1)房地產(chǎn)不良貸款(2)金融機(jī)構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)
3、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過程 (1)經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因(2)房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動器(3)銀行貨幣資金運(yùn)動的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因 (單選P376)
不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則
(一)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)
目標(biāo)有三：一是爭取最高的凈現(xiàn)值回報(bào);二是盡量減少資產(chǎn)清算對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響;三是盡量增加對中低收入者的住房供應(yīng)量。
我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。
(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則
要始終圍繞項(xiàng)目開展工作。其次，要先易后難、先大后小。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。
4、不良物業(yè)資產(chǎn)管理(1)我國資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行移交可以按照以下思路評估接受價(jià)格(1)收集整理評估對象的有關(guān)資料，借助專家對資產(chǎn)進(jìn)行分類整理(2)在整理的基礎(chǔ)上對評估對象進(jìn)行分組打包(3)在各種類別資產(chǎn)中選擇典型項(xiàng)目進(jìn)行評估(4)有專家根據(jù)典型評估結(jié)果，對不同類別的項(xiàng)目分別進(jìn)行整體評估(5)評出整體接收價(jià)格 (單選和多選P378)
5、不良物業(yè)資產(chǎn)處置 (1)以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進(jìn)行經(jīng)營性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對資產(chǎn)進(jìn)行重組(投資和置換)。(2).實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)。(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)
實(shí)施上述三種手段，都要經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程。
(4)重組。重組是處置不良資產(chǎn)的常用方法之一，包括企業(yè)重組(收購、兼并、分拆等)、債務(wù)重組(債務(wù)置換、期限利率調(diào)整等)等。(5)公開出售 ，公開出售是在對資產(chǎn)進(jìn)行分類打包的基礎(chǔ)上，通過公開拍賣或招標(biāo)，以公開競價(jià)等方式出售不良資產(chǎn)。(多選P379)
不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)
1.搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車。
2.發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用。
3.創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境。
