第八章 合同風(fēng)險管理
1、合同的概念：合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。就物業(yè)管理活動來看，物業(yè)管理中的各種合同是開展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。P207
2、 物業(yè)管理活動中主要的合同類型：
(1)物業(yè)假設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。(4)物業(yè)管理企業(yè))物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同。P207、208
3、 物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素：(1)物業(yè)描述，旨在界定管理對象及其范圍(2)合同期限，旨在界定合同雙反責(zé)任和權(quán)力存續(xù)的時間;(3)管理者的責(zé)任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn);(4)業(yè)主的目標(biāo)，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，以便物業(yè)公司依此制定工作計劃、明確管理績效考核標(biāo)準(zhǔn);(5)管理的權(quán)利范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提供服務(wù)的過程中，就有關(guān)決策問題可以行使的管理權(quán)限;(6)物業(yè)經(jīng)營理服務(wù)報告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營管理報告中，具體應(yīng)該應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求;(7)服務(wù)費(fèi)用及支付方式，確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(包干制)或計算方法(酬金制)，以及該服務(wù)費(fèi)用的支付方式;(8)成本分配與使用，對物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算，并就其分配和使用法案作出安排。P208、209
4、 物業(yè)服務(wù)合同的類型：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同(1)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂(2)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
(二)物業(yè)服務(wù)合同
當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。
上述兩個合同的共同點(diǎn)�？腕w是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)之間轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個合同的簽訂時間、期限要求有差異(表8-1)，兩個合同之間是互相銜接，互為補(bǔ)充的，從運(yùn)作的角度講，兩個合同缺一不可。
兩個物業(yè)服務(wù)合同的差異
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前期物業(yè)服務(wù)合同 |
物業(yè)服務(wù)合同 |
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合同主體 |
甲方：新建住宅的開發(fā) |
甲方：業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主） |
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簽訂時間 |
甲方出售住宅前 |
一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不遲于六個月 |
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合同有效期限 |
合同有限期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時止 |
合同有限期限由雙方協(xié)議商定 |
在實踐中(1)物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項目的多少和自身服務(wù)能力的情況，，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)(2)物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同(3)但是專項服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同。P210、211
5、 物業(yè)服務(wù)合同的法律特征：(1)物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提(2)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?3)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同(4)物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同P212
6、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：(1)物業(yè)基本情況(2)委托服務(wù)事項(3)雙方的權(quán)利義務(wù)(4)物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)(6)專項維修基金的管理和使用(7)物業(yè)管理用房(8)物業(yè)經(jīng)營管理(9)委托服務(wù)期限(10)違約責(zé)任P212、213、214
7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)(重點(diǎn))
(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則：(1)委托項目(2)各委托項目的具體內(nèi)容(3)服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)(4)管理和服務(wù)費(fèi)用(5)對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款
上述五個層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個附件，雙方還可就具體問題增加附件。
(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾：(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是行經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)(2)無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。(3)無償提供管理服務(wù)在實踐上也是有害的(4)物業(yè)管理的委托是有期限的
(三)實事求是留有余地
(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式P215、216、217
8、物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義：物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請和投標(biāo)書，參與物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。P219
物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)
1.早期介入; 2.階段性
9、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：(1)公開原則(2)公平原則(3)公正原則P219
10、物業(yè)管理招標(biāo)方式：物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。邀請招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。P220
