第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)
1、房地產(chǎn)投資活動可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。P38
2、對于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)間各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同，。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。
3、現(xiàn)金流量圖P39
長短表示資金的多少
房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。
4、現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語P40-42
(1)潛在毛租金收入①物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積②一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個(gè)月的報(bào)告中保持相對穩(wěn)定③能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。
(2)空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。
(3)其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。
(4)有效毛收入，有效毛收入=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入
(5)運(yùn)營費(fèi)用
(6)凈運(yùn)營收益，凈運(yùn)營收益=有效毛收入—運(yùn)營費(fèi)用;凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面
(7)抵押貸款還本息(8)準(zhǔn)備金，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有
(9)稅金1)經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為5%，營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。
2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3)企業(yè)所得稅
(10)經(jīng)營現(xiàn)金流從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。
即： 稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅
收益性物業(yè)的現(xiàn)金流
潛在毛租金收入-空置和收租損失十其他收入=有效毛收入
有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈運(yùn)營收益
凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流
稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅=稅后現(xiàn)金流
5、資金的時(shí)間價(jià)值，(1)在不同的時(shí)間付出或得到的同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。對于資金的時(shí)間價(jià)值可分為：1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)。(2)資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要是有①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。(3)由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行對比，才能符合客觀的實(shí)際情況。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評價(jià)和選擇科學(xué)性和可靠性。P44
