第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述
1、物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。P1
2、物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。P1
3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。P1
4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等可通常出租，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體(特征)。P2
5、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。P2
寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。
6、零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。P3
7、零售商業(yè)物業(yè)的一分類依據(jù)：(1)建筑規(guī)模(2)經(jīng)營(yíng)商品(3)商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P3
8、零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型1)區(qū)域購物中心2)市級(jí)購物中心3)地區(qū)購物商場(chǎng)4)居住區(qū)商場(chǎng)5)鄰里服務(wù)性商店6)特色商店P(guān)3-4
區(qū)域購物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里
市級(jí)購物中心：3萬， 30萬人， 5億。
地區(qū)購物商場(chǎng)：1至3萬，30萬，5億。
居住區(qū)商場(chǎng)：3000—10000，1—5萬，3000—10000萬無
鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下
除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個(gè)角度來區(qū)分不管商場(chǎng)的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，(一)是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑或建筑群，(二)是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P5
9、出租型別墅或公寓P5
(1)別墅是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨(dú)立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。甚至“空中別墅”等概念。實(shí)際上除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。而國外的住宅和別墅是分開的。
(2)公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。
10、工業(yè)物業(yè)：必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對(duì)企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的影響。
11、酒店和休閑娛樂設(shè)施是為了人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)屬于酒店管理行業(yè)，但因?yàn)樵S多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。P6
12、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正�？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。
