第四章 收益性物業(yè)價值評估
收益性物業(yè)的概念(物業(yè)按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。)
收益性物業(yè)是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。
影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等
收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小;②獲得凈收益期限的長短;③獲得凈收益的可靠性
17、(1)買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權力人通過買賣方式將其物業(yè)轉移給他人，由物業(yè)權利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。(2)租賃價格常稱為租金。P85
物業(yè)價格的概念和形成條件
物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。
二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。
三、物業(yè)價格的特征
物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：①都是價格，用貨幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價
物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現為物業(yè)價格的特征。
(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。
(二)物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。
(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。
(四)物業(yè)價格形成的時間較長。
(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。
18、物業(yè)價格的影響因素概述：
(1)不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。
(2)不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大;有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。
(3)不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業(yè)的價格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或降低)物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。
19、物業(yè)價格的影響因素：(1)人口因素：人口數量、人口素質、家庭人口規(guī)模(2)居民收入因素(3)物價因素(4)利率因素(5)匯率因素(6)物業(yè)稅收因素(7)城市規(guī)劃因素(8)交通管理因素(9)心理因素P88-92
收益性物業(yè)價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值(某個特定的投資者)和市場價值(一個典型的投資者)。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎上的價值;在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實際價格和名義價格。6、現房價格和期房價格。7、起價、標價、成交價和均價。8、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價(是在物業(yè)拍賣活動中出現的一組價格)。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。。。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。
