第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類
一、物業(yè)管理中的成本
(一)成本的含義
成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。
(二)物業(yè)管理成本構(gòu)成
1.營業(yè)成本
(1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。
(2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。
2.期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用
(1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實(shí)行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)人管理費(fèi)用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。
(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，④公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：
(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營業(yè)成本;
(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營業(yè)成本或管理費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用;
(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用;
(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對外投資支出;③被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi);⑤國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。
(三)劃清營業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限
二、物業(yè)管理成本的分類
(一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類
(1)外購材料。 (2)工資。 (3)職工福利費(fèi)。 (4)折舊費(fèi)。 (5)利息支出。 (6)稅金。 (7)其他支出。
(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分
按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。
(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。
(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分：(1)目標(biāo)成本。(2)定額成本。 (3)計(jì)劃成本。(4)實(shí)際成本。
(五)按照與決策的關(guān)系劃分：分為(1)邊際成本;(2)差異成本;(3)機(jī)會成本;(4)估計(jì)成本;(5)沉沒成本;(6)可緩成本;(7)可免成本;(8)附加價(jià)值成本
