第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理
1、寫字樓物業(yè)的特點，主要集中在以下幾個方面：(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大 (2)多為現(xiàn)代化的高層建筑(3)功能齊全、配套設施完善(4)多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理(5)保持產(chǎn)權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵 P302
2、影響寫字樓分類的因素
使用方式不同，分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。
功能差異，分為：(1)單純型寫字樓;(2)商住型寫字樓;(3)綜合型寫字樓。
寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。P303
3、寫字樓物業(yè)分類的因素進行簡要的分析:(1)位置 (2.)交通方便性(3)聲望或形象(4)建筑形式(5)大堂(6)電梯 (7.)走廊(8)寫字樓室內空間布置(9)為租戶提供的服務P303
4、寫字樓物業(yè)管理的目標
通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的(形象性作用)可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。 單選P308
5、寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(集經(jīng)營、管理、服務)三位一體，互相滲透。多選
(1)經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。(2)管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。(3)服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。單選 P308
6、寫字樓物業(yè)管理的工作模式：寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。P309
7、寫字樓物業(yè)管理的工作內容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、協(xié)調業(yè)主與租戶的關系、組織與控制等。區(qū)別于一般物業(yè)：1、寫字樓物業(yè)市場營銷，這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行。2、制定租金收取辦法。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。3、直轄市與業(yè)主和租戶的關系。及時對話和溝通是建立業(yè)主，物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關系的關鍵。 多選題 P311
8、寫字樓管理中的策略(1)分階段提供物業(yè)管理服務，清楚界定服務范圍(2)確保提供“合同服務”，適時提供"超值服務” (3)l合理保證非收益部分的使用需要 P312
9、合同服務與超值服務的區(qū)別
(1)合同服務是(強制性的)、必須提供的服務;超值服務是非強制性的、適當
提供的服務。多選(2)合同服務是原則性的，必須保證;超值服務是(靈活性的)，機動掌握。 多選
(3)合同服務是業(yè)主服務需求(期望值內的)，是(“雪中送炭”).是給業(yè)主送溫暖，沒有不行;超值服務是業(yè)主服務需求期望值外的，是(“錦上添花”)、是給業(yè)主送驚喜，適可而止。 多選 P313
10、寫字樓的租戶選擇方法(因素)：(1)租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 (2)所需面積大小 (3)需要提供的物業(yè)管理服務P314
11、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮以下三個方面的因素:(1)可能面積的組合 (2)尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質(3)尋租者將來擴展辦公室面積的計劃(3)需要提供的物業(yè)管理服務 P315
12、寫字樓租金的確定與調整:(1)計算可出租或可使用面積(2)基礎租金與市場租金(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修 (4)租金的調整 P316
13、除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內人住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息(作為租金的一部分)。P317 多選
14、租金的調整對于租期較短韻租戶、對于租期較長的租戶、租金調整一般是基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調整比率。P318
