寫字樓物業(yè)的租賃管理
(一)寫字樓物業(yè)承租客戶的選擇
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關(guān)系非常重視。選擇的標(biāo)準(zhǔn)是承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等。
1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽。承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型應(yīng)與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認(rèn)真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經(jīng)營內(nèi)容是否與已有承租戶經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處;相宜則要能互補互利、相得益彰。
2、承租戶的財務(wù)狀況。物業(yè)管理企業(yè)對承租戶應(yīng)有較詳細(xì)的資信核查。這種調(diào)查可以通過以下幾個方面進行：通過承租戶填寫的申請表，了解其經(jīng)營內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的地區(qū)范圍，如果是某公司的分支機構(gòu)，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔(dān)保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等;還可以從稅務(wù)機構(gòu)、工商管理機構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及承租戶提供的財務(wù)報表來判斷其信譽和財務(wù)狀況：另外，還可通過專業(yè)的資信調(diào)查公司提供承租戶的資信報告，了解承租戶的財務(wù)狀況、支付方式、支付習(xí)慣、是否經(jīng)常拖欠款等;在詳細(xì)核查中還有搞清承租戶的組織結(jié)構(gòu)和財務(wù)體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權(quán)公司等，要搞清它們之間的財務(wù)責(zé)任關(guān)系。因為很多子公司、特許公司的財務(wù)是獨立的，總公司沒有責(zé)任承擔(dān)這些小公司的債務(wù)。
核查承租戶財務(wù)狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務(wù)狀況好、極有聲譽的大公司是入選對象;那些財務(wù)狀況不佳、信譽不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)加以拒絕。
3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶的過程之所以復(fù)雜，就是因為寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現(xiàn)實的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要 5～6平方米，但接待室、會議室、儲藏空間、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動所需的面積等應(yīng)給予周全考慮。
4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。有些承租戶為了順利地開展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。如果要求提供的特殊服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異，在將來的物業(yè)管理過程中就會出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個租賃期限內(nèi)的實際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔(dān)特殊服務(wù)的費用。滿足特殊服務(wù)，應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)、與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。
(二)寫字樓物業(yè)的租金管理
物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價格形式。
1、寫字樓租金的構(gòu)成。
(1)成本租金成本租金是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，是房屋租賃經(jīng)營盈利和虧損的臨界點。成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租5項構(gòu)成。
(2)商品租金。商品租金是由商品的等價交換關(guān)系所確定的租金。為了實現(xiàn)商品的擴大再生產(chǎn)，這類租金應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)正常消耗完全得到補償并可獲取一定利潤的租金。一般來講，商品租金是在成本租金的基礎(chǔ)上加上利息、稅金和保險費構(gòu)成。
