商品房銷售管理
這里提出的商品房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售賣的活動，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產轉讓行為。
根據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。
商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
一、商品房預售管理
我國房地產市場發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預售仍是房地產開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。
由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預售管理。
(一)商品房預售的條件
《城市房地產管理法》對商品房預售規(guī)定了三項條件：
1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2.持有建設工程規(guī)劃許可證;
3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
(二)商品房預售管理程序
1.房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
2.房地產開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有：
(1)商品房預售許可申請表;
(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;
(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
3.經(jīng)審查，房地產開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。
房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
4.房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。
5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于房地產開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
