由于小學(xué)入學(xué)地段微調(diào)，天河某樓盤業(yè)主花重金購買了學(xué)位房，卻無法入讀心儀學(xué)校。記者7日采訪了解到，即使有這樣的前車之鑒，不少樓盤、房產(chǎn)中介追捧學(xué)位房的熱情絲毫未減，“學(xué)位牌”仍然是招攬買家的最有力“武器”，甚至有房產(chǎn)中介“幸災(zāi)樂禍”炒作同片區(qū)豪宅僅有自家樓盤是華陽學(xué)位，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又進(jìn)一步。業(yè)內(nèi)人士表示，有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的樓盤價(jià)格最高比同地段、同條件的樓盤高出30%左右，也使得開發(fā)商熱衷在學(xué)位上大做文章。人大代表表示，要改變開發(fā)商在學(xué)位房問題上過度炒作，政府應(yīng)該站在更高角度，合理規(guī)劃優(yōu)質(zhì)教育資源配置，兼顧各個(gè)區(qū)域的平衡發(fā)展。

    ◎一手房

    樓盤熱衷傍名校學(xué)位招徠買家

    當(dāng)前，教育名盤以其稀缺資源在樓市中成為搶手貨。眾多一手樓盤項(xiàng)目在宣傳之際亦打出學(xué)位房名號(hào)。在“一位難求”的情況下，眾多望子成龍的父母不惜重金購買學(xué)位房。

    在優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源緊缺、教育資源尚未達(dá)到合理平衡的現(xiàn)實(shí)狀況下，廣州學(xué)位房的房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。鱗次櫛比的樓盤和豪宅頂著“學(xué)位房”的名義招徠買家，價(jià)格水漲船高。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜做過粗略的比較發(fā)現(xiàn)，同一地段、同等條件的樓盤，有無學(xué)位的房子價(jià)格相差大概在10%至15%左右，而擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的樓盤價(jià)格可以最高上浮30%左右。去年底，越秀區(qū)東風(fēng)廣場(chǎng)因配有東風(fēng)東小學(xué)省一級(jí)學(xué)位，其6萬元/平方米的報(bào)價(jià)直逼珠江新城。

    不少房地產(chǎn)商正是看到了這一市場(chǎng)反應(yīng)，為了獲得更大的利益空間，想盡一切辦法引進(jìn)學(xué)校，讓樓盤變成“學(xué)位樓盤”，或是在劃分學(xué)區(qū)時(shí)，將其樓盤劃入招生范圍。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，把周邊學(xué)校“一網(wǎng)打盡”是不少樓盤在宣傳時(shí)慣用的招數(shù)。很多開發(fā)商在賣樓時(shí)把名校學(xué)位拿來炒作，如有些開發(fā)商在樓書中宣傳“周邊名校林立”“屬于××省級(jí)名校地段”，但這并不意味著相應(yīng)物業(yè)擁有名校學(xué)位。

    不少樓盤或中介打著名校學(xué)位的幌子“搖旗吶喊”，有的雖然周邊名校環(huán)繞，但由于公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并沒有學(xué)位資質(zhì)，或只有市級(jí)學(xué)位。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少位于越秀、天河等區(qū)域的樓盤在銷售時(shí)，將周邊所有的名校一一羅列，稱自己是“周邊名校林立”，但是當(dāng)問及具體是哪個(gè)學(xué)校的學(xué)位時(shí)，開發(fā)商則表示，“只是較為遜色的××小學(xué)”。

    有些開發(fā)商也會(huì)在樓盤銷售過程中向買家承諾，目前已與某個(gè)名校簽訂了協(xié)議，擁有該學(xué)校的學(xué)位。黃韜表示，開發(fā)商一般不會(huì)將承諾白紙黑字寫進(jìn)購房合同，因?yàn)檎f到底，樓盤擁有哪個(gè)學(xué)校的學(xué)位，最終要由教育局來劃分，且每年都可能有調(diào)整。

    事實(shí)上，即使有天河林和豪宅樓盤學(xué)位遭遇“被調(diào)整”的前車之鑒，不少樓盤、房產(chǎn)中介對(duì)于學(xué)位房的熱情絲毫未減，“學(xué)位牌”仍然是招攬買家的最有力武器。

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，在遭遇“被調(diào)整”的天河樓盤旁邊，另一豪宅樓盤的房產(chǎn)中介馬上打出廣告稱，“同片區(qū)豪宅僅有某某樓盤是華陽學(xué)位，樓盤競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又進(jìn)一步”，以吸引買家出手購房。而番禺有樓盤也是趁勢(shì)而上，聲稱“偌大的廣州又豈止老城區(qū)能夠購置優(yōu)質(zhì)學(xué)位房”，力推樓盤優(yōu)質(zhì)學(xué)位以吸引買家。#p#分頁標(biāo)題#e#

    “按照往年的情況，購買我們樓盤的業(yè)主基本能獲得該地段的學(xué)位！”白云區(qū)白云大道嶺南新世界的銷售顧問黃小姐如是說。面對(duì)記者提出的被調(diào)整疑慮，她回應(yīng)稱，購房合同中沒有提及學(xué)位這一條款，但是目前在售的房源基本能保證業(yè)主的小孩獲得學(xué)位。

    白云區(qū)金沙洲某樓盤也打出學(xué)位房的旗號(hào)，廣附實(shí)驗(yàn)學(xué)校（含小學(xué)、初中）就在小區(qū)內(nèi)部。“我們已經(jīng)開會(huì)與教育部門溝通，學(xué)校就是開發(fā)商修建的，我們的業(yè)主可以優(yōu)先入讀。”銷售人員表示。

    學(xué)位調(diào)整每年“誤傷”不少家長(zhǎng)

    買了學(xué)位房卻忽然發(fā)現(xiàn)今年招生地段變了，不再對(duì)應(yīng)以往的好學(xué)校，這樣的狀況并不鮮見。記者梳理發(fā)現(xiàn)，隨著城市發(fā)展樓盤增加，每年不少區(qū)域的小學(xué)地段都會(huì)有微調(diào)，家長(zhǎng)血本購置學(xué)位泡湯的案例幾乎每年都會(huì)重演。

    去年4月30日，荔灣區(qū)公布了小學(xué)適齡兒童入學(xué)登記地段和插班轉(zhuǎn)學(xué)登記地段安排，2013年屬于西關(guān)外國語學(xué)校小學(xué)部地段生的周門社區(qū)和寶石社區(qū)均被移走，分別安排至西華路小學(xué)和龍津小學(xué)入學(xué)。“我們就是看中周門社區(qū)內(nèi)有菜市場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)才在這里置業(yè)的，現(xiàn)在要跑到幾公里外小學(xué)念書，當(dāng)初在這買房全沒意義了。”有家長(zhǎng)說。

    2011年廣州多區(qū)地段生地段調(diào)整，越秀區(qū)梅花小學(xué)并入鐵一小學(xué)后，引起育才、水蔭路、農(nóng)林下路和東風(fēng)東路小學(xué)地段調(diào)整，一些原來學(xué)位房不再與相應(yīng)的名校對(duì)口。有市民反映，他購買了新河浦附近的二手房，希望能把小孩送到名校培正小學(xué)，結(jié)果當(dāng)年培正小學(xué)招生地段減少新河浦幾條橫路的地段，學(xué)位房美夢(mèng)成了泡影。

    有房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，每年小學(xué)的招生地段基本上都有一些小調(diào)整，但是怎么調(diào)整幾乎無太多規(guī)律可循。他建議家長(zhǎng)們?cè)谶x購學(xué)位房時(shí)，應(yīng)該做足功課，最好把三年內(nèi)的招生路段都研究透，選擇一些“最安全”的核心路段購買。

    值得注意的是，許多開發(fā)商在出售房子時(shí)紛紛承諾的“買房送學(xué)位”，但這一承諾也未必能兌現(xiàn)，而不少開發(fā)商賣房時(shí)宣稱的引進(jìn)各種名校也會(huì)存在“流產(chǎn)”的可能。去年，番禺某大盤傳出“學(xué)位房”被指“偷龍轉(zhuǎn)鳳”，2012年開盤之際，其向外界宣傳“將引入?yún)^(qū)域內(nèi)唯一省一級(jí)公辦小學(xué)”。最后，購房者卻從區(qū)教育局下發(fā)紅頭文件中得知，該“省一級(jí)小學(xué)”搖身變成村辦小學(xué)，引起了業(yè)主們的強(qiáng)烈不滿。

    ◎二手房

    學(xué)位房同比漲價(jià)13%不愁賣

    相比一手學(xué)位房眼花繚亂的宣傳和攬客手段，二手學(xué)位房被業(yè)界人士和家長(zhǎng)們視為更為靠譜的購買對(duì)象。由于對(duì)越秀區(qū)等區(qū)域的教育資源十分認(rèn)同，父母往往愿意不惜代價(jià)為小孩找個(gè)好學(xué)位，從而造成名校學(xué)位房?jī)r(jià)格畸高卻供不應(yīng)求的現(xiàn)象，一些地段的學(xué)位房甚至頻頻刷新廣州二手房的天價(jià)紀(jì)錄。

    中心城區(qū)重點(diǎn)名校所在區(qū)域的學(xué)位房，一套房十多個(gè)買家搶的情況并不鮮見。在樓價(jià)水漲船高的市場(chǎng)狀況下，中心城區(qū)低總價(jià)學(xué)位房盤源更顯矜貴，100萬元以內(nèi)學(xué)位房“不過夜”，放盤當(dāng)日即成交的情況相當(dāng)常見。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，在此前信貸持續(xù)偏緊的情況下，持有學(xué)位房的業(yè)主心態(tài)相當(dāng)強(qiáng)硬，很多放售100萬元以內(nèi)低總價(jià)房源的業(yè)主，甚至在放盤時(shí)就指明要一次性付款才有交易，按揭免談。

    據(jù)了解，如培正小學(xué)、東川路小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)等越秀區(qū)省級(jí)重點(diǎn)名校的學(xué)位房最為搶手，即使是樓齡較長(zhǎng)的樓梯樓物業(yè)，單價(jià)普遍都要2.8萬—3萬元/平方米以上。合富置業(yè)廟前直街分行主管姚植玲表示，帶有省一級(jí)學(xué)校培正小學(xué)學(xué)位的物業(yè)，放盤量非常少，而且業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)，價(jià)格一向堅(jiān)挺，即使是較長(zhǎng)樓齡的樓梯樓學(xué)位房，市場(chǎng)均價(jià)也在3萬—3.5萬元/平方米左右，小面積單位的成交單價(jià)更上浮至3.7萬—3.8萬元/平方米。#p#分頁標(biāo)題#e#

    最貴學(xué)位房單價(jià)也是頻頻創(chuàng)出新高。滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，去年上半年成交單價(jià)最高的一套學(xué)位房是東風(fēng)廣場(chǎng)某高層44平方米的小戶型，成交單價(jià)5.2萬元/平方米，成交總價(jià)約229萬元。而由中原地產(chǎn)成交的一套錦城花園約106平方米三房，總價(jià)高達(dá)521萬元，折合單價(jià)也達(dá)4.9萬元/平方米。去年底，新河浦路一套9平方米學(xué)位房，單價(jià)甚至高達(dá)10萬元/平方米，堪稱“廣州最牛學(xué)位房”。

    滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，3月份之后，學(xué)位房的成交量進(jìn)入常規(guī)化階段，相比去年同期，學(xué)位房成交量增加了16%，價(jià)格上升了13%，達(dá)到了2.93萬元/平方米。“三四月份的成交量達(dá)到高峰，越接近5月份越火爆，價(jià)格的漲幅和往年相比沒有太大的變化。”

    周峰表示，老東山一帶的學(xué)位房平均價(jià)格甚至在3.2萬元/平方米至3.3萬元/平方米左右，學(xué)校分布比較平衡，上個(gè)月平均每一套學(xué)位房就有約20個(gè)買家在搶。

    合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌則表示，10萬元/平方米的天價(jià)學(xué)位房有特殊性，目前學(xué)位房?jī)r(jià)格的高企體現(xiàn)了市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系的矛盾，也是市場(chǎng)規(guī)律所導(dǎo)致的。他指出，就目前情況來看，學(xué)區(qū)和片區(qū)制度短期看不到成效，入學(xué)政策并沒有實(shí)質(zhì)性的改善，因此優(yōu)質(zhì)的學(xué)位房仍然處于供不應(yīng)求的情況。龍斌表示，要把學(xué)位房的價(jià)格維持在平穩(wěn)的水平，核心在于供求關(guān)系的平衡，應(yīng)該根據(jù)每個(gè)地區(qū)的供求，來調(diào)整學(xué)位政策。

    ■律師說法

    虛假廣告宣傳如屬實(shí)需擔(dān)責(zé)

    有律師表示，如果開發(fā)商不能提供學(xué)位或者不能提供足夠的學(xué)位，但是在廣告和宣傳中卻說能提供學(xué)位，如屬實(shí)則屬于虛假的廣告宣傳，需要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

    廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)主任許奮飛表示，開發(fā)商大張旗鼓宣傳的學(xué)位房，卻由于地段調(diào)整導(dǎo)致業(yè)主不能享有原有的學(xué)位，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。他認(rèn)為，對(duì)于這種情況，買主有權(quán)要求返還房款，解除合同，但是買方必須要舉證買房確實(shí)是因?yàn)榧抑杏行『⒁显付ǖ膶W(xué)校。

    許奮飛表示，市民購買學(xué)位房前可以與教育系統(tǒng)部門和入讀學(xué)校提前聯(lián)系，對(duì)于購買小區(qū)的樓房、市政街道的劃分等進(jìn)行詳細(xì)了解，不要輕易相信開發(fā)商的廣告和宣傳。而從賣方角度來看，開發(fā)商應(yīng)該注意對(duì)學(xué)位房的廣告宣傳，有義務(wù)保證所出售的房屋是買主所入讀的學(xué)校，并且與小區(qū)的教育系統(tǒng)聯(lián)系。他還建議，教育部門在學(xué)位地段調(diào)整前，應(yīng)該提早通知，預(yù)留一定的過渡期。

    據(jù)了解，絕大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在購房合同中是不會(huì)有提供學(xué)位的相關(guān)條款。業(yè)主在買房時(shí)，要注意收集開發(fā)商的廣告和宣傳單等資料，假如開發(fā)商日后無法實(shí)現(xiàn)提供學(xué)位的承諾，業(yè)主在向教育部門投訴或者起訴至法院的時(shí)候，可以更好地維權(quán)。